De prijs van woningen is de afgelopen twee jaar gestegen en er is nu al sprake van een nieuwe “vastgoedzeepbel”. Maar we vragen ons af. Staan we echt voor een nieuwe vastgoedhausse? Wat zijn de factoren die de huizenprijzen doen stijgen?
De IPV (Housing Price Index) bereikte in 2013 de bodem na zes jaar van brute daling als gevolg van de crisis op de vastgoedmarkt. In de afgelopen twee jaar is er een opleving van de prijzen, zowel voor het huren als voor het kopen en verkopen van woningen. We zijn van een dieptepunt van 63 in 2013 naar 70 in 2016 gegaan. We zitten in ieder geval ver onder de cijfers van voor de crisis.
Wat betreft de huurprijs, in de meest toeristische steden met de grootste impact in deze sector, waarderen we hoe de stijgingen sinds 2015 tot 26% in Barcelona of 18% in Palma de Mallorca zijn geweest. Dit zijn vrij opvallende gegevens waarvoor ze gevolgd door een meer gematigde stijging in de rest van de belangrijkste steden in Spanje.
Wat zijn de redenen voor deze stijging van de huizenprijzen?
1-Toename van de vraag naar verhuur, hoewel Spanje een land van eigenaren is.
Het gevoel van eigenwoningbezit blijft bestaan bij Spanjaarden, ook bij de jongsten, die de enorme gevolgen van de crisis in de vastgoedsector hebben ervaren. Een woning huren zien wij als een tijdelijke situatie.
"60% van de generatie millennial hij verkiest een eigen woning boven huur”.
We zijn gedaald van 80% naar 78% van de huizen is in eigendom vergeleken met het Europese gemiddelde dat volgens gegevens van Eurostat 70% of 50% bedraagt in landen als Frankrijk of Duitsland.
Deze feiten benadrukken het schaarse aanbod van huurwoningen en de toename van de vraag, redenen die de prijzen opdrijven.
2-Toeristische verhuur in bepaalde delen van Spanje.
Vakantiewoningen zijn een belangrijke factor omdat de prijzen in veel steden exorbitant zijn. Een redelijk voor de hand liggend geval is van Ibiza waar de huur van een 2-slaapkamer appartement kan oplopen tot € 3.400 / maand. Dit feit zorgt ervoor dat burgers uit de middenklasse van woonplaats willen veranderen omdat ze die prijzen niet kunnen betalen en het eiland is gedegradeerd tot luxe en toerisme.
3-Reactivering van werkgelegenheid en staatssteun.
Door de daling van de werkloosheid in de afgelopen maanden hebben veel jongeren de stap gezet om onafhankelijk te worden van hun ouders. Dit wordt bevorderd door het recente Staatshuisvestingsplan 2018-2021, waar ze worden aangekondigd huurtoeslag voor jongeren onder de 35 jaar tot 50% in de huurprijs en tot € 10.800 bij aankoop van de 1e woning, mits het jaarinkomen niet hoger is dan € 22.365.
Nu is het aan de banken om hypotheken te verstrekken en minder terughoudend te zijn om de vastgoedsector te reactiveren en de begunstigden kunnen profiteren van deze steun.
4-Onrendabele investering van onroerend goed.
Degenen die voor de crisis in onroerend goed hebben geïnvesteerd en er nog niet van af zijn gekomen, wachten op het moment van economische reactivering om hun woning te koop te kunnen zetten en hun investering terug te verdienen. Zolang de prijzen niet stijgen, zal de winstgevendheid niet voldoende toenemen om die activa te verkopen. Dit feit betekent dat, hoewel er veel leegstaande huizen zijn, het aanbod te koop niet zo groot is.
5-Aantrekking van buitenlands kapitaal.
Brits, Duits, Russisch, Frans of Amerikaans hebben zich gericht op de Spaanse vastgoedmarkt. Velen zijn degenen die een vakantiehuis kopen, met pensioen gaan of gewoon, de lage prijs trekt investeringsfondsen aan. in 2016 meer dan 55.000 verkochte woningen gingen naar buitenlanders, 18% meer dan in 2015.
Hebben we het over een huizenbubbel of een prijsopleving?
Na zes jaar waarin de huizenprijzen met meer dan 40% zijn gedaald, kan een stijging van 4-5% niet worden toegeschreven aan een zeepbel. We zijn nog steeds tegen zeer lage prijzen.
Het aantal verkochte woningen in 2016 (403.000) is nog iets meer dan de helft van het aantal verkochte woningen in 2007 (775.000). De niveaus zijn niet vergelijkend.
Een zeepbel gaat altijd gepaard met een klimaat van euforie, waarin de prijzen stijgen door speculatieve factoren. We hebben echter gezien hoe de prijzen stijgen door een gebrek aan aanbod van huur- of koopwoningen. Het doel van het kopen en verkopen van huizen is om ze te bewonen en niet als een aanwinst voor latere verkoop, speculatie.
Ook financiële instellingen dragen niet bij aan het scheppen van dit klimaat, aangezien het verstrekken van leningen en hypotheken sterk is beperkt.
Aan de andere kant herstellen nieuwbouw en constructies zich langzaam. Het is niets vergeleken met wat er 10-15 jaar geleden is gebeurd. Er zijn geen dergelijke onderzoeken van grote parken met nieuwe woningen die te koop staan.
Met deze gegevens kunnen we concluderen dat de vastgoedsector in Spanje aan het herstellen is. Het is een zeer krachtige sector en we worden geconfronteerd met een meer optimistische situatie, maar we kunnen niet spreken van een hausse, noch euforische sfeer. Na enorme dalingen is er een opleving van de prijzen op niveaus die veel lager zijn dan die van 2005-2007.
