Uitzetting is de uitzetting van de huurder uit een woning door de eigenaar, hetzij door een gerechtelijk bevel, wegens niet-betaling van de huur of een andere goede reden.
De handeling zelf wordt een 'lancering' genoemd. Volgens de wetten van elk land is het op een andere manier georganiseerd. De meest voorkomende is dat het wordt bijgewoond door een slotenmaker, de eigenaar en een vertegenwoordiger van de rechtbank. Als het nodig zou zijn om geweld te gebruiken, zouden ook de staatsveiligheidsdiensten meedoen.
Alvorens tot de gerechtelijke procedure te komen, in geval van niet-betaling, vinden we de vereiste, raadzaam wanneer het de bedoeling is om de situatie te goeder trouw te herstellen. Indien dit niet mogelijk is, zijn de redenen waarom een eigenaar naar de rechter zou stappen:
- De huurder weigert het pand te verlaten.
- Het is onmogelijk om met hem te communiceren.
- Niet-betaling (meestal vanaf de derde opeenvolgende maand van niet-nakoming van betalingsverplichtingen zonder gegronde reden).
Hoewel de huurder het verlaten van het onroerend goed kan verlammen door de ontruimingsactie te ontmoedigen als hij alle huren in een periode van tien dagen betaalt, zijn er alternatieven voorafgaand aan het bereiken van de lancering. Herfinanciering, gratieovereenkomst of datum in betaling zijn er enkele van.
Wat de verhuurder betreft, hij kan zich indekken tegen een deel van de economische schade als gevolg van een ontruiming, dankzij mechanismen zoals het niet betalen van een huurverzekering.
Express uitzetting
Die landen met een minder soepele wetgeving inzake leasing, kregen op dit vlak te maken met bepaalde wetswijzigingen. In het geval van Spanje is in 2009 een wijziging van de Stedelijke Leasingwet en de Wet op de Burgerlijke Rechtsvordering in werking getreden met als doel de verhuur tijdens de vastgoedcrisis te bevorderen en de processen bij wanbetaling te stroomlijnen. Deze maatregel werd ook wel uitdrukkelijke ontruiming genoemd. Het uiteindelijke doel was om de figuur van de verhuurder te beschermen, tot dan toe ontmaskerd gezien de eigenaardigheid van de Spaanse vastgoedmarkt. Deze wetswijziging heeft de volgende voordelen voor de verhuurder:
- De wachttijd voor de verhuurder vanaf de betrouwbare aanvraag tot de indiening van de claim daalt tot één maand.
- Vrijwillige ontruiming: De verhuurder kan de schuld en kosten geheel of gedeeltelijk kwijtschelden in ruil voor de vrijwillige ontruiming. De minimale looptijd is 15 dagen.
- Betekening van de vordering wordt vergemakkelijkt door de dagvaarding voor de rechtbank aan te kondigen als de verweerder niet kon worden gevonden.
- Een klacht van de directie is niet vereist om de ontruiming af te dwingen.
- Nu kan de verhuurder het appartement claimen voordat de huurperiode van vijf jaar is bereikt als hij het nodig heeft voor zichzelf, zijn gezin of in geval van echtscheiding of nietigverklaring van het huwelijk, voorafgaand bewijs in het contract.