De IRPH, een afkorting voor Home Equity Benchmark, is een gewogen gemiddelde van de belangrijkste home equity-leningen met een looptijd van meer dan drie jaar.
De oorsprong van de IRPH, als het officiële referentietype in Spanje, gaat terug tot 3 augustus 1994. Op die datum werd voldaan aan de verplichting om de bijlagen aan te vullen van de op 11 mei 1994 gepubliceerde beschikking betreffende de transparantie van de financiële voorwaarden van hypotheek leningen, verhoogde de Bank van Spanje de IRPH tot officieel.
Zo werd in augustus 1994 de IRPH, officieel bekend als het gemiddelde tarief voor hypothecaire leningen over drie jaar, gereguleerd. Met de publicatie van de officiële referentietarieven voor de hypotheekmarkt wilde het Spaanse ministerie van Economie en Financiën klanten beschermen. Om dit te doen, heeft het, naast het verhogen van enkele indexen voor de categorie van functionarissen, verschillende voorschriften uitgevaardigd over die leningovereenkomsten met hypotheekgarantie die bedoeld waren om een woning te verwerven. Dat wil zeggen, het legde een manier van handelen op aan entiteiten die hypothecaire leningen aanboden voor huizen die probeerden te voorkomen dat klanten verkeerd werden geïnformeerd over de hypotheek die ze ondertekenden.
Desondanks hebben, zoals we later zullen zien en zoals aangegeven door het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ-EU), sommige entiteiten zich niet gehouden aan de aanwijzingen van die circulaire die uiteindelijk tot doel had klanten te beschermen door middel van transparantie en informatie.
Hoe wordt de IRPH berekend?
Hoewel er in wezen maar één manier is om de IRPH te berekenen, zijn er formeel drie soorten IRPH. Die van banken, die van spaarbanken en die van alle kredietinstellingen. Hieronder worden de formules beschreven:
- Gemiddeld tarief van hypothecaire leningen over 3 jaar bij banken
Waar:
ikb : Gemiddelde gewogen gemiddelde rentetarieven van banken
neeb : Aantal banken dat deelneemt aan de berekening
- Gemiddeld tarief van hypothecaire leningen over 3 jaar bij spaarbanken
Waar:
ikAC : Gemiddelde van gewogen gemiddelde rentetarieven van spaarbanken
neeAC : Aantal spaarbanken die deelnemen aan de berekening
- Gemiddeld tarief van hypothecaire leningen over 3 jaar van de groep entiteiten
Waar:
ikb : Gemiddelde gewogen gemiddelde rentetarieven van banken
neeb : Aantal banken dat deelneemt aan de berekening
ikAC : Gemiddelde van gewogen gemiddelde rentetarieven van spaarbanken
neeAC : Aantal spaarbanken die deelnemen aan de berekening
iksch : Gemiddelde van gewogen gemiddelde rentetarieven van hypotheekverstrekkers
neesch : Aantal hypothecaire kredietmaatschappijen die deelnemen aan de berekening
Mooi, we kennen de formules al, maar hoe pas je ze toe? Om de formule goed te begrijpen, is het noodzakelijk om het concept van rentevoet, gewogen gemiddelde en sommatie te kennen. Wat de formule doet, is het gemiddelde van de gemiddelde tarieven berekenen. Dat wil zeggen, als de gewogen gemiddelde rente van bank X 10% is en de gewogen gemiddelde rente van bank Y 5%, dan is het gemiddelde van de gewogen gemiddelde rente 10 + 5 gedeeld door 2 (we hebben 2 banken ). Dit is 7,5%. Hoe doen we dit bij het berekenen van de gewogen gemiddelde rentevoet van elke bank?
Stel dat bank X hypothecaire leningen in portefeuille heeft met een looptijd van meer dan drie jaar (die worden berekend voor de berekening) voor een waarde (rekening houdend met de hoofdsom) van 10 miljoen euro. In totaal heeft zij 20 leningen in portefeuille. Hoewel de som van de 20 10 miljoen euro is, zijn niet alle leningen van hetzelfde bedrag. Concreet bedraagt de hoofdsom van één van hen (uitstaand saldo) 5 miljoen euro. Als 50% van de totale portefeuille die het berekent, zal het meer gewicht hebben dan de rest van de 19 hypotheken. Dus als het gaat om het nemen van het gemiddelde van de bank, zal de rentevoet waartegen die lening van 5 miljoen werd ondertekend, meer bepalend zijn in de berekening.
Samengevat wordt de IRPH berekend volgens de volgende stappen:
- De gewogen hoofdsom van de leningen in afwachting van betaling met een looptijd van meer dan drie jaar voor een bepaalde bank wordt opgeteld.
- Zodra we de belangrijkste gewichten hebben, wordt deze gedeeld door het aantal verstrekte leningen van die bank (die aan de criteria voldoen).
- Na 1 en 2 hebben we de gewogen gemiddelde rente van een bepaalde bank. We doen dus 1 en 2, voor elke bank.
- Zodra we de gewogen gemiddelde rentetarieven van elke bank hebben, tellen we ze op en delen we ze door het aantal banken. We hebben de IRPH van de banken gekregen.
- Voor spaarbanken en hypotheekverstrekkers zullen stap 1 t/m 4 moeten worden uitgevoerd.
- Zodra we de drie IRPH's hebben, nemen we het gemiddelde en het resultaat moet identiek zijn aan dat verkregen door de laatste formule uit te voeren.
Controverse en kritiek
De controverse van de IRPH komt voort uit de bezorgdheid (en klacht) van veel klanten over de moeilijkheid om te weten waar de IRPH-nummers vandaan komen. In principe was de Bank van Spanje de entiteit die deze index officieel heeft gepubliceerd. In 2011 begon echter een proces dat zou uitmonden in het verdwijnen van de index als officieel. Met name rond 2013 verdwenen de IRPH-banken, IRPH-spaarbanken en het referentieactivatype van spaarbanken (CECA). Het was de bedoeling om de rekeningen op Europees en nationaal niveau te harmoniseren, alsook om de kosten van de leningen aan te passen aan de reële kostprijs waartegen de banken middelen kregen.
Met andere woorden, de IRPH was te duur. En inderdaad, hoewel de Bank van Spanje het blijft publiceren, wordt het sinds oktober 2013 niet meer als officieel beschouwd. De kritiek op de index, naast de ondoorzichtigheid, was dat het niet voldoet aan een van de artikelen van het bevel waarmee het is geboren.
Opgemerkt moet worden dat Order 5 mei 1994 aandringt op het feit van transparantie bij het innen van commissies, op de objectieve berekening van de indexen en op het niet opnemen van factoren die uitsluitend afhankelijk zijn van de entiteit of entiteit. te veel. Sommige entiteiten omzeilden de regelgeving door verborgen commissies in de rente op te nemen. Alsof dat nog niet genoeg was, brachten ze de IRPH op de markt als vaste rente, terwijl deze in werkelijkheid variabel is. En, om het nog erger te maken, beweerden ze dat het historisch gezien minder volatiel was dan de Euribor, wat niet klopt.