Ginnie Mae is een federale overheidsinstantie die wordt ondersteund door de regering van de Verenigde Staten en actief is op de markt voor hypotheken. Haar missie is om huisvesting betaalbaar en toegankelijk te maken voor miljoenen huishoudens die tot de meest kansarme klassen van het land behoren en met minder middelen. Tegelijkertijd verschaft het liquiditeit aan de hypotheekmarkt.
Het vervult deze doelstelling door hypothecaire obligaties (MBS) te ondersteunen waarvan de onderliggende hypotheken voornamelijk worden gegarandeerd door twee agentschappen van de federale overheid, die aan bepaalde vereisten voldoen en een reeks specifieke kredietverstrekkers uitgeven. Dit zijn de Federal Housing Administration (FHA) en het Department of Veterans Affairs (VA).
De geldschieters geven vervolgens MBS uit waarvan de onderliggende waarde deze hypotheken zijn en Ginnie Mae ondersteunt de tijdige betaling van rente en hoofdsom op de obligaties aan haar investeerders. Deze MBS worden beschouwd als een van de veiligste beleggingen, ongeacht het tijdstip van de economische cyclus.
Hoewel ze bekend staat als Ginnie Mae, is haar volledige naam de Government National Mortgage Association (GNMA).
Hoe werkt Ginnie Mae?
Ginnie Mae werkt nauw samen met de particuliere sector om tegemoet te komen aan de behoeften van achtergestelde groepen van de Amerikaanse bevolking en fungeert als onderpand voor de MBS-obligaties waarvan deze hypotheken als onderliggende waarde zijn.
Hierdoor kunnen de kredietverstrekkers van deze kredieten betere prijzen krijgen, omdat deze leningen hierdoor als risicovrije activa worden beschouwd.
GNMA verstrekt, koopt of verkoopt geen hypotheken en geeft geen MBS uit. Het garandeert veeleer de betaling van de uit de MBS afgeleide stromen. Als de geldschieters niet betalen, maakt Ginnie Mae het geld van het verlies over naar de securitisatie-entiteit, zodat deze kan voldoen aan zijn betalingsverplichtingen aan de investeerders van de MBS-obligaties.
In deze markt verkopen en kopen kredietverstrekkers en investeerders deze leningen om er winstgevendheid van te verkrijgen. Dankzij deze markt kunnen kredietverstrekkers een overschot aan liquiditeit en inkomsten verdienen om nieuwe leningen of nieuwe operaties te financieren. Houden we er rekening mee dat de leningen die een financiële instelling in evenwicht houdt jaren nodig hebben om het kapitaal af te lossen en terug te krijgen. Daarom is het voordeliger voor deze entiteiten om deze leningpakketten te verkopen aan investeerders die geïnteresseerd zijn om ze te kopen.
Pass-trough is het kanaliseren waarmee fondsen van de ene plaats naar de andere kunnen gaan via een tussenpersoon die degene is die de commissie op zich neemt.
Securitisatieproces
Dit is waar securitisatie plaatsvindt door particuliere entiteiten, die in aanmerking komende gekochte hypotheken (moeten aan onderstaande criteria) bundelen in activapools en MBS-obligaties uitgeven. Deze entiteiten plaatsen de obligaties vervolgens aan beleggers op de markt.
Daarom bevindt Ginnie Mae zich op het vierde niveau van het opvangen van verliezen als ze zich voordoen. Zoals we in het begin al aangaven, staan de debiteur van de hypotheek, de overheidsverzekering en de middelen van de emittent voorop.
MBS-lening- en emittentvereisten
Leningen moeten voldoen aan de subsidiabiliteitscriteria met betrekking tot:
- Minimale eerste invoer.
- Beperkte LTV-ratio (lening / overwaarde eigen woning).
- Maximumgrootte.
- Minimaal vereiste documentatie.
- Lener Gekochte Verzekering.
Emittenten van hun kant moeten aantonen dat ze voldoen aan de beleenbaarheidscriteria met betrekking tot het type leningen dat voor MBS-uitgif.webpten moet worden gepoold. De potentiële emittent moet bijvoorbeeld certificeren dat hij een door de FHA goedgekeurde hypotheekhouder is en dit gedurende ten minste de afgelopen drie jaar is geweest. Daarnaast andere aspecten zoals de volgende twee:
- Financiële aspecten: jaarrekeningen, kapitaal- en liquiditeitsvereisten, activavereisten, enz.
- Kwaliteitscontrole: voor het aangaan, afsluiten en onderhouden van hypothecaire leningen.
Ginnie Mae bouwen
MBS hebben een pass-through aflossingsstructuur. Dit betekent dat beleggers overeenkomstige rente ontvangen als leners hypotheken, hoofdsom en rente aflossen. Wat er in werkelijkheid gebeurt, is dat alle aflossingen van de hypotheken worden geaccumuleerd om de opgebouwde maandelijkse betalingen door het fonds aan de belegger te doen. Van dit bedrag moeten de commissies voor de garantie en het onderhoud worden afgetrokken. Met andere woorden, de vergoedingen die door het fonds worden betaald, zullen lager zijn dan het tarief voor de poolhypotheken.
De coupon is een gewogen gemiddelde coupon, die wordt berekend als het gewogen gemiddelde van de rentevoeten van de leningen in de pool. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met het feit dat beleggers in de loop van de tijd rente ontvangen over een afnemend kapitaal, afgeleid van de aflossing van hypotheken.
Wat betreft de gewogen gemiddelde looptijd van de pool, dit is het gemiddelde van de looptijden van alle hypotheken in de groep, gewogen naar het uitstaande hoofdsomsaldo van elke hypotheek in de pool.
Bijbehorende risico's
Beleggers dienen zich bewust te zijn van de risico's die inherent zijn aan beleggen:
- Renterisico: Wanneer de rentetarieven dalen, versnelt het aantal vooruitbetalingen omdat leners zich haasten om te herfinancieren, en als gevolg daarvan verliezen geldschieters rente omdat de uitstaande hoofdsom wordt verminderd.
- Risico vooruitbetaling: Het komt voor wanneer de debiteuren hun hypotheek geheel of gedeeltelijk vervroegd aflossen, dat wil zeggen buiten het overeengekomen aflossingsschema. In dit geval stopt de hypotheekdebiteur met het betalen van rente over dat bedrag en ontvangt de MBS-belegger dus minder rente. Het vooruitbetaalde bedrag wordt in het fonds bewaard tot de overeenkomstige datum en vervolgens worden de obligatiehouders "doorgegeven".