Een eerstegraadshypotheek is een hypotheek waarbij de geldschieter het eerste recht heeft om de schuld te innen, in geval van wanbetaling, over de rest van de schuldeisers.
Dat wil zeggen, een hypotheek van dit type stelt de entiteit die het heeft verstrekt in staat om het in de eerste plaats uit te voeren. Als er sprake is van een wanbetaling en de debiteur heeft anderen op zijn naam staan, heeft de instantie die dit heeft verleend voorrang bij de incasso. In geval van beslaglegging op de woning gebeurt dit ten gunste van genoemde bank.
Het prioriteitsbeginsel van de eerste graads hypotheek
In veel landen is er een prioriteitsbeginsel bij het inzamelen. Dit wordt weerspiegeld in hun respectieve burgerlijk wetboek. Op deze manier is het gebruikelijk dat, als de debiteur niet betaalt, de voorkeur wordt gegeven aan die hypotheken die in de eerste plaats waren geregistreerd. Dit is belangrijk, aangezien een van de belangrijkste vormen van incasso de inbeslagname van een woning is.
Er kan echter een conflict ontstaan wanneer er een vrijwillige overeenkomst tussen de partijen is om een andere betalingsvolgorde vast te stellen. Op deze manier ontstaat er een juridisch probleem waarbij ofwel de wil van de partijen ofwel de regel prevaleert. In de meeste gevallen werd de wet aangepast om deze aan deze uitzonderlijke situaties aan te passen en prevaleert die individuele afspraak.
Enkele overwegingen over registratie
We moeten duidelijk maken dat er enkele verschillen zijn tussen de wetten van elk land. Er zijn echter bepaalde basisprincipes waarover ze het meestal eens zijn. Een daarvan is de datum waarop de lening als geregistreerd moet worden beschouwd en dit is het moment waarop het bureau het certificaat afgeeft. Dat wil zeggen, het moment waarop de inschrijving wordt gewaarmerkt.
Sommigen zijn van mening dat het de datum van oprichting is waarmee rekening moet worden gehouden. Zeker als de door de verschillende wetgevingen gestelde termijnen zijn gehaald. Toch is het het beste om naar het register te verwijzen. Natuurlijk hebben we te maken met het geval van automatische (wettelijke) toepassing van voorrangsbesluiten, want als het vrijwillig is, beslissen de partijen.
Hypotheekregels in sommige landen
Het zou praktisch onmogelijk zijn om alle bestaande hypotheekregels in detail te beschrijven, maar om vandaag af te ronden, gaan we er een paar noemen.
- In Spanje, WET 41/2007 van 7 december, gewijzigde Wet 2/1981, van 25 maart. Hieruit is in 2019 de Nieuwe Hypotheekwet gepubliceerd volgens de richtlijnen van de Europese Unie. Van hieruit zijn enkele specifieke regels met betrekking tot consumentenbescherming gecreëerd.
- In Colombia is de belangrijkste verordening wet 546 van 2000 of de huisvestingswet. Het stelt de voorwaarden, vereisten en procedures voor hypotheken vast. Anderzijds worden er een reeks vragen opgeworpen met betrekking tot de bescherming van de schuldenaar en de onbevoegden.
- Bovendien zijn in de meeste landen de basisregels vastgelegd in het burgerlijk recht. Op deze manier bevatten ze meestal de belangrijkste voorschriften die het uitgangspunt vormen van de specifieke wetten. Meestal ontwikkelen deze (onder andere) de prioriteit bij een eerstegraadshypotheek.