De risicopremie is geen begrip dat alleen betrekking heeft op de nationale economie. Rendement wordt niet alleen gezocht bij beleggingen in obligaties, maar ook bij beleggingen in onroerend goed. Daarom laten beleggers zich bij het opereren op de vastgoedmarkt leiden door risico-indicatoren. Maar hoe werkt de risicopremie op de vastgoedmarkt?
Bij het horen van de woorden "risicopremie" reizen de gedachten van velen naar de jaren 2011 en 2012. In de tijd dat de slechte prestaties van de Europese economieën de interesse wekten die landen moesten betalen voor financiering op de markten. Dat delicate economische moment diende zodat een groot deel van het publiek begreep wat de risicopremie is.
Laten we niet vergeten dat de risicopremie een extra kost veronderstelt voor al die staten die financiering zoeken op de markten. Deze meerprijs wordt vastgesteld op basis van de risico's waarmee de nationale economie wordt geconfronteerd. Laten we zeggen dat het een vergoeding is voor het risico dat de belegger loopt voor het gebruik van zijn middelen in de obligaties van een bepaald land. Echter, hoe beter de prestaties van de economie van een land, hoe lager de risicopremie die moet worden betaald. Opgemerkt moet worden dat als referentie de Duitse obligatie wordt genomen. Op deze manier hebben we een geldige schaal om het economische risico van de verschillende landen te meten.
De risicopremie op de vastgoedmarkt gaat per wijk
Welnu, het concept van risicopremie heeft ook de vastgoedmarkt bereikt. Als we eerder stelden dat het risico per land verschilt, hangt het risico op de vastgoedmarkt af van de buurt waarin we willen investeren. Om een eventuele risicopremie te meten, moet er een referentie zijn. Dus als we op de obligatiemarkt Duitsland als referentie noemden, zal deze plaats in de vastgoedwereld worden ingenomen door de Madrid-wijk Recoletos. Recoletos wordt beschouwd als een gebied dat wordt gekenmerkt door garantie en betrouwbaarheid, maar de voordelen die kunnen worden behaald bij het verwerven van een onroerend goed en het te huur stellen, zullen minder zijn.
De variabelen waarvan de risicopremie afhangt in de vastgoedmarkt
Er is een duidelijke parallel tussen buurten en staten. Bij beide variëren de kansen op risico van de een tot de ander. Bij beleggingen in obligaties uit een bepaald land let de belegger in het bijzonder op de hoogte van de schuldenlast, de kans op faillissement, de groeivooruitzichten of het overheidstekort. In de vastgoedmarkt worden andere criteria gehanteerd zoals: de mogelijkheid tot onderverhuur van het pand, illegale bewoning van het pand, wetswijzigingen of het aantal huurders dat gedurende een bepaalde periode een pand passeert.
Als we verdergaan met het voorbeeld van de wijk Recoletos, zien we dat deze wijk als veilig wordt beschouwd, een bolwerk van onroerend goed. Dit alles betekent dat met grote zekerheid rendementen worden behaald tussen 3,3% en 3,4%. En het beste van alles, met weinig risico. Daarom zal het lage risiconiveau in de wijk Recoletos worden beloond met een even lage risicopremie voor onroerend goed.
Als de vastgoedbelegger winst nastreeft ten koste van de vastgoedrisicopremie, moet hij zijn aandacht richten op andere buurten. Dit renteverschil zal nog groter worden in buurten als Entrevías, San Diego, San Andrés of San Cristóbal. Hier is het risico zeer hoog, dus moet voldaan worden aan een veel hogere risicopremie voor onroerend goed.
Het belang van een eerdere analyse
In tegenstelling tot de obligatiemarkt, waar de mogelijkheid bestaat om de investering te diversifiëren om het risico te verminderen, zal op de vastgoedmarkt alles afhangen van de prijs van het te verwerven onroerend goed. Het gevolg hiervan is dat de kleinste beleggers niet de mogelijkheid hebben om te investeren in de veiligste gebieden die beschikbaar zijn, omdat ze de duurste zijn. Ondertussen kiezen de machtigste investeerders voor buurten met een lager risico. De verklaring waarom de grote belegger niet gokt op de wijken die de hoogste winstgevendheid bieden, is eenvoudig, aangezien ze geen grote risico's willen nemen.
De balans tussen winstgevendheid en risico
Zoals bij elke investering, is op de vastgoedmarkt een voorafgaande analyse van twee variabelen noodzakelijk: winstgevendheid en risico. Het is algemeen bekend dat in de financiële wereld, hoe hoger de winstgevendheid, hoe groter het risico.
Bij dit type vastgoedinvestering zal het essentieel zijn om aspecten als prijsschommelingen, de mate van concurrentiekracht, voorspellingen en het zogenaamde huurinspanningspercentage te beoordelen. Onthoud dat het huurinspanningspercentage het bedrag is van het maandelijkse inkomen dat wordt gebruikt om de huur te betalen.
Ten slotte moet u speciale aandacht besteden aan andere kosten die verband houden met het bezit van onroerend goed. In die zin is het noodzakelijk om de impact van belastingen, gemeenschapskosten, verzekeringspremies, mogelijke lekkages en de kosten van procedures te beoordelen.
Het lijdt geen twijfel dat er grote overeenkomst is in de werking van de risicopremie, zowel op de obligatiemarkt als op de vastgoedmarkt. En dat is het, het risico wordt betaald.