Emphyteusis is een contract dat bestaat uit het toewijzen van het nuttige domein van een goed. Dit, in ruil voor een Ravijn, meestal voor altijd of voor een lange periode.
Door middel van deze overeenkomst staat de eigenaar van een goed (normaal gesproken een stuk land of boerderij) het gebruik ervan af aan een ander, genaamd emphyteuta. Dit zal het onroerend goed economisch exploiteren en de gegenereerde inkomsten behouden.
Dit betekent een scheiding tussen het directe domein, dat wordt onderhouden door de eigenaar van het activum, en het nuttige domein dat in handen komt van de emphyteuta. Deze laatste kan dus zelfs de woning verkopen of erven.
Kenmerken van emfytheusie
De belangrijkste kenmerken van emfytheusis zijn de volgende:
- De erfpachter moet niet alleen een vergoeding betalen, maar moet ook een forfaitair bedrag aan de eigenaar betalen bij elke verkoop van het onroerend goed. Dat wil zeggen, elke keer dat het actief wordt verkocht, geschonken of overgedragen.
- De emphyteuta kan over het goed beschikken op de manier die hij geschikt acht voor zijn economisch voordeel.
- Het is een belastend contract aangezien beide partijen (emphyteuta en eigenaar) rechten en plichten hebben, met een tegenprestatie.
- Het heeft vooral te maken met het afstaan van landbouwgrond.
- Als de erfpachter stopt met het betalen van de vergoeding, komt er een einde aan de erfpacht. Bijgevolg herwint de eigenaar van het activum zijn nuttige domein.
- Het kan overdraagbaar zijn door vererving.
Oorsprong van emfytheusie
Het woord emphyteusis komt van het Griekse woord "emphýteusis", wat vertaald kan worden als "implantatie". Dit benadrukt de relatie met de boerderij.
Hoewel de term Griekse oorsprong heeft, waren het de Romeinen die voor het eerst wetgeving maakten met betrekking tot dit type contract. Zo werd emphytheusis gebruikt voor de overdracht van openbare gronden aan degenen die ze bewerkten. Dit, waarbij een jaarlijkse vergoeding wordt gevraagd als tegenprestatie.
Opgemerkt moet worden dat emfytheusie door de geschiedenis heen op verschillende manieren is gereguleerd en dat elk land ook zijn eigen wettelijk kader heeft gecreëerd.