De uitbraak van de COVID-19-pandemie heeft grote veranderingen teweeggebracht in alle aspecten van ons leven. De impact was zo groot, dat er zelfs aanleiding was voor de zogenaamde “covid-clausules” in huurcontracten.
Ondergedompeld in een uitzonderlijke pandemische situatie moesten verhuurders en huurders akkoord gaan met lagere huren, maandelijkse betalingen zonder betalingsverplichting en vergeving. Speciale aandacht verdient het geval van een groot deel van de universiteitsstudenten, die, gedwongen terug te keren naar hun plaats van herkomst, hun huisbazen zonder inkomen achterlieten en zonder de mogelijkheid om hun eigendommen terug te krijgen.
Met de dreiging van uitbraken als realiteit, worden in de contracten nieuwe clausules opgenomen die een zekere mate van dekking bieden. En het is dat nooit eerder in de huurcontracten clausules zijn opgenomen die verband houden met een mogelijke pandemie.
Het doel van deze clausules is duidelijk: er wordt getracht zich aan te passen aan de omstandigheden van de pandemie en er wordt gestreefd naar meer flexibiliteit tussen verhuurder en huurder. Er moet echter worden opgemerkt dat covid-clausules geen wijdverbreide praktijk zijn in huurcontracten.
Zijn de covid-clausules in overeenstemming met de wet?
Gemeenschappelijk of niet, de introductie van COVID-clausules in contracten genereert een reeks verplichtingen waaraan zowel de verhuurder als de huurder moeten voldoen in geval van nieuwe uitbraken, toepassing van een alarmtoestand of opsluitingsbevelen van de bevolking. Sterker nog, als een contractbreuk voor de rechter komt, zal de rechtbank bepalen dat het contract wordt nagekomen zolang het in overeenstemming is met de wet.
Zeker, velen vragen zich af of dit soort clausules legaal zijn. Welnu, de advocaten denken van wel, aangezien het de bepalingen van artikel 1255 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek respecteert. Met andere woorden, dit soort clausules zijn volkomen legaal, omdat ze niet in strijd zijn met de wet, of in strijd zijn met de goede zeden of openbare orde. Tenminste, onder de bescherming van de Spaanse wet.
Bovendien speelt dit in op een behoefte van verhuurders en huurders, die hun relaties willen reguleren in de complexe context van een pandemie. Beiden willen weten wat ze kunnen verwachten en daarvoor zijn dit soort voorwaarden als bijlage opgenomen in de contracten.
Er moet echter worden opgemerkt dat dit soort clausules niet voor alle soorten situaties geldt. Over het algemeen worden ze meestal toegepast voor tijdelijke huurcontracten, zoals de verhuur van een appartement aan studenten of een pand voor een soort commerciële activiteit. Dit betekent dat deze regeling alleen geldt voor studenten die vanwege de alarmtoestand naar huis moeten of voor ondernemers die vanwege de opgelegde beperkingen hun activiteiten moeten staken.
In het geval van commerciële ruimten aanvaarden de rechtbanken dit soort bedingen dus als geldig, aangezien zij van mening zijn dat de zakenlieden en de eigenaren van de ruimten in een gelijkwaardige positie verkeren.
Hoe moet een covid-clausule worden opgesteld?
Een contract wordt completer naarmate het specifieker is, dus alle mogelijke situaties moeten worden uitgelegd. De invoering van een covid-clausule kan dus op verzoek van de verhuurder of op verzoek van de huurder worden uitgevoerd.
Dus als de huurder het eens is met de verhuurder, kan de huur worden ingetrokken in het geval van een nieuwe alarmtoestand of als er nieuwe opsluitingen optreden. De verhuurder kan er ook voor kiezen om een bedrag vast te stellen dat bij een nieuwe alarmtoestand moet worden ontvangen. Zo voorkomt u dat uw huurder in gebreke blijft. En er zijn contracten die bepaalde boetes bevatten voor het beëindigen van het contract vóór de afgesproken datum. We zien dan ook dat de covid-clausule kan verschillen naargelang de belanghebbende en dat er geen enkele formulering is.
We benadrukken nogmaals dat de covid-clausules goed moeten worden bepaald, met uitdrukkelijke vermelding van hun effecten en toestemming. Kortom, het wil duidelijk maken wat de mogelijke situaties, boetes, manieren om het contract te beëindigen, opzeggingen en manieren om het onroerend goed terug te krijgen, kunnen zijn. Dankzij deze clausules worden schikkingsmechanismen ingesteld die het mogelijk maken problemen via de rechtbanken op te lossen.