In Portugal vordert het verstrekken van hypotheken spectaculair. Deze situatie baart analisten zorgen, die zich afvragen of Portugal een nieuwe vastgoedzeepbel voedt.
Een van de gegevens die de aandacht van economen hebben getrokken en die tot bezorgdheid hebben geleid, is de groei van hypotheken in Portugal. Als we de eerste tien maanden van 2019 vergelijken met de eerste tien maanden van 2018, zien we dat het verstrekken van hypotheken met 5% is gestegen. Concreet betekent dit 8.522 miljoen euro geleend voor de aankoop van vastgoed.
Aanscherping van de voorwaarden voor toegang tot krediet
De stijging van het hypothecaire krediet is echter niet iets dat in 2019 is gebeurd. Al in 2018 heeft de Bank van Portugal, als de instantie die verantwoordelijk is voor het bankentoezicht in het Portugese land, al in 2018, gezien de toename van de verstrekte hypotheken, opdracht gegeven om de toegang tot de hypothecair krediet. Hiervoor werden hogere eisen gesteld. Op deze manier hadden klanten geen toegang tot een hypotheek als ze niet ten minste 50% van hun inkomen zouden besteden aan het betalen van de lening voor hun eigendom. Daarentegen mocht de hypotheek niet hoger zijn dan 90% van de waarde van de te kopen woning en moest deze in een periode van minder dan 40 jaar worden afgeschreven.
Opgemerkt moet worden dat de Portugese banken de door de Bank of Portugal aangegeven kredietverstrakkingsmaatregelen hebben toegepast. Ondanks strengere kredietbeperkingen is de hypothecaire kredietverlening echter blijven groeien. Het is hier dat velen zich afvragen hoe de verkrapping van de toegang tot krediet precies het tegenovergestelde resultaat heeft opgeleverd dan wat werd nagestreefd.
Waarom is het verstrekken van hypotheken toegenomen?
De redenen voor deze dynamiek van kredietexpansie zijn divers. Het herstel van de Portugese economie heeft geleid tot een grotere neiging tot bestedingen, de rente is laag en een onroerend goed, zoals traditie in Portugal, is een bezit dat in de loop der jaren in waarde stijgt. Portugees onroerend goed is dus een bezit dat de aandacht heeft getrokken van investeerders, niet alleen onder de Portugese burgers zelf, maar ook onder buitenlandse investeerders. Daarom heeft de aantrekkingskracht van onroerend goed onder Portugese en buitenlandse investeerders geresulteerd in een toename van de vraag naar hypotheken.
Gentrificatie en buitenlandse investeerders
Deze wens om te investeren in onroerend goed is al opgemerkt in de grondprijs. Er zijn gebieden in Lissabon waar de prijs per vierkante meter boven de 4.500 euro ligt. Dit alles heeft geleid tot wat bekend staat als gentrificatie.
Deze gentrificatie is een proces waarbij bewoners van binnenstedelijke buurten, traditioneel met betaalbare prijzen en huurprijzen, hun traditionele buurten verlaten om naar andere buitenwijken te verhuizen. Het begint allemaal wanneer de binnenstad populair begint te worden, bekendheid en prestige krijgt en wordt geëist door toeristen. De woningen worden opgeknapt, de vraag naar onroerend goed in de omgeving neemt toe en de huurprijzen stijgen. Op deze manier worden de populaire klassen vervangen door hogere sociale klassen, die te maken kunnen krijgen met hogere huurkosten. Inderdaad, veel Portugese steden maken het zogenaamde gentrificatieproces door.
Ook mogen we de zogenaamde "gouden visa" niet vergeten. Dit zijn verblijfsvergunningen voor buitenlanders die een investering in onroerend goed hebben van meer dan een half miljoen euro. Een vastgoedinvestering van meer dan een half miljoen euro geeft bovendien niet alleen het verblijfsrecht in Portugal, maar geeft ook toegang tot interessante fiscale voordelen.
De effecten van de "gouden visa" zijn gevoeld in Portugese steden, vooral in de twee belangrijkste: Lissabon en Porto. Zo zijn er veel buitenlanders uit Brazilië, China en Frankrijk die willen investeren in onroerend goed in Portugal.
Lage rentetarieven, achterstallige vorderingen en overgewaardeerde eigendommen
In deze context van toenemende vraag naar vastgoed stijgen de prijzen. Het bewijs hiervan is dat de prijs van woningen in Portugal in het tweede kwartaal van 2019 met 11,2% is gestegen, allemaal met het tweede kwartaal van 2018 als referentie.
Welnu, nu het hypothecaire krediet dramatisch stijgt en de huizenprijzen stijgen, is er bezorgdheid over de situatie op de vastgoedmarkt in Portugal. Zoals we eerder waarschuwden, wordt gevreesd dat er zich een zeepbel voedt in Portugese landen.
In die zin is het noodzakelijk om de lage rentetarieven te benadrukken. In een scenario van lage rente wordt sparen dus afgestraft en zullen burgers liever uitgeven. In dit geval zal het publiek wedden op investeringen in onroerend goed, aangezien het in Portugal bekend staat als activa die in de loop van de tijd in waarde toenemen.
Ten tweede moeten we wijzen op de buitensporige waarde die aan onroerend goed wordt gegeven, een factor die altijd aanwezig is bij het ontstaan van een onroerendgoedzeepbel.
Tot slot moet je letten op dubieuze debiteuren. En het feit is dat Portugese banken moeilijkheden kunnen hebben om hun kredieten te innen met de hoge mate van achterstalligheid waarmee ze te maken hebben.